Relazione illustrativa sulla costruzione di un campeggio a Erice

 

in località Pizzolungo

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Trapani 2019

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Relazione illustrativa sulla costruzione di un campeggio a Erice (tp) in località Pizzolungo

 

 

 

Premessa

 

La presente relazione vuole fornire un quadro sintetico del complesso in vendita a Erice (Tp) località Pizzolungo al fine di fornire i primi elementi di valutazione economica d'istituire un campeggio nell'area circostante l'antico "baglio" siciliano

 

 

 

Area interessata al progetto

 

L’area ricade nel Comune di Erice in località Pizzolungo,  misura 29.899,00 mq. è prospiciente la Via Lavinia; confinante a nord e a est con stradella privata, da sud in parte con Vallone delle Femmine e per la restante parte della proprietà Di Martino ed altri, e a ovest con la Via Lavinia.

 

Il tutto distinto in Catasto al Fg .126 del Comune di Erice particelle 792 - 71 - 70 - 69.

 

 

 

Classificazione urbanistica

 

Secondo le prescrizioni del P.R.G. vigente nel Comune di Erice, la proprietà in questione ricade in parte all'interno della Z.T.O. "C/3" (allegato 2) con le seguenti caratteristiche:

 

 

 

Destinazione d'uso: tutte le destinazioni ad esclusioni delle attività industriali comunque

 

nocive, moleste, rumorose, pericolose, inquinanti, .... omississ;

 

Indice di densità fondiaria: 0.30 mc/mq;

 

Altezza max: ml. 6.50;

 

Lotto minimo: mq. 2000;

 

Rapporto di copertura: < 0 = al 50%;

 

Superficie a parch.: 1/10 della volumetria esistente;

 

 

 

Una parte del terreno è riservata al "Verde Pubblico" ove è preclusa qualsiasi attività edilizia, mentre la zona edificabile è governata dalle prescrizioni attuative, i cui volumi sono stati già fissati in sede di Pianificazione Territoriale al momento della redazione del P.R.G..

 

Superfici delle singole Z.T.O.:

 

Verde Pubblico mq. 2.100,00

 

Fascia di rispetto (Legge Galasso) mq. 1.000,00

 

Zona "C/3" mq. 9.040,00

 

Zona Prescrizioni Attuative mq. 11.759,00

 

 

 

Impatto della struttura nel contesto

 

La costruzione di un campeggio a vocazione internazionale comporterebbe benefici diretti e indiretti  alla scarsa popolazione residente attraverso  :

 

- l'incremento del reddito prodotto dalle attività indotte dal nuovo sistema insediativo;

 

- l'aumento di valore patrimoniale dei beni immobili presenti nelle aree limitrofe all’intervento;

 

- vantaggi ambientali derivanti dall’utilizzo nei nuovi edifici di accorgimenti per una gestione energetica compatibile con l’ambiente;

 

- l' attivazione di processi virtuosi di emulazione verso la riqualificazione edilizia per lo più spontanea di natura economica realizzata negli anni '60 dello scorso secolo..

 

 

 

 Analisi della domanda e dell’offerta

 

L’investimento si rivolge ai numerosi turisti sia nazionali che esteri che gravitano nell'area trapanese attratti dalla scoperta di un territorio denso di bellezze naturali archeologiche artistiche ed enogastronomiche fin ad ora trascurato dal turismo di massa per le difficoltà di comunicazione e la concorrenza dei paesi del nord africa.

 

 

 

L'inversione di tendenza, che  va via via aumentando,  è motivata da un mutato quadro internazionale ( chiusura dei mercati nord africani) , dalle facilitazioni sui trasporti aerei ma soprattutto dalla scoperta di una provincia che per anni è stata fuori dai circuiti turistici  internazionali.  Da qui l'impreparazione delle strutture ricettive di fronte ad un repentino incremento della domanda..

 

L'attuale tendenza risulta certificata dalle analisi statistiche ufficiali con un incremento degli arrivi del 19% e delle e presenze del 14,6 % nei primi sei mesi del 2017 ( fonte il Sole 24 Ore del 31.8.2017 articolo di Nino Barbagallo ) .

 

In questo quadro stimolante,  una nuova struttura  non può che trovare il favore del mercato tanto più che si rivolge ad una fascia d'utenza che non trova standard ricettivi adeguati.

 

Un altro aspetto di cui occorre tener conto in sede di progettazione attiene al target di clientela che dovrà apprezzare i valori culturali ed enogastronomici della provincia estendendendo in tal modo l'arco temporale dell'utilizzo ben oltre il tradizione arco estivo ove oggi si concentra .

 

Infine il tema dell’accoglienza come sopra intesa consente lo sviluppo di un sistema locale indotto con il coinvolgimento di settori ad oggi solo marginalmente coinvolti dal turismo ( produttori agricoli, artigianato e cooperative culturali ) con un ritorno sul tasso d'occupazione.

 

Si allega alla presente relazione i dati ISTAT del 2016 pubblicati ad Ottobre 2017 da cui si evince la tendenza poi confermata per il 2018.

 

 

 

Caratteristiche della struttura

 

In sede di progettazione si terrà conto del contesto agricolo tradizionale sia per la realizazione di una stuttura improntata su criteri marcatamente ecologici che consente di creale un collegamento teleologico con il territorio ed i suoi prodotti più rinomati.

 

Questa impostazione che mira al coinvolgimento dalla clientela straniera comporterà il conseguimento di standard confort europei per l'utilizzo della struttura anche durante i mesi tradizionalmente trascurati dagli ospiti nazionali.

 

In questa ottica s'inserisce l'idea di creare una struttura con casette autonome termoisolate che garantiscano livelli di privacy , spazi ad uso collettivo e spazi dedicati al fitness.

 

Un servizio interno curerà l’integrazione sociale e culturale dei turisti  attraverso attività  correlate tra loro, in modo tale da ottemperare le esigenze di individualità e di socialità.

 

Dal punto di vista tecnico la struttura mira ad offrire delle soluzioni turistiche innovative tecnologicamente con un basso impatto ambientale e terrà in particolare conto quelle criticità che l'aumento straordinario della popolazione sul territorio in un arco temporale limitato comporta quali : la disponibilità dell'acqua e dell'energia elettrica.

 

Infine la posizione centrale tra gli aeroporti di Palermo e Trapani permette l'accesso ad una clientela altrimenti penalizzata dalla distanza beneficiando dei prezzi particolarmente ridotti per i voli al di fuori dei periodi di punta.

 

 

 

Progetto

 

Nell’ambito della progettazione dell’intervento si dovranno prevedere le seguenti Aree Funzionali:

 

-  Residenza, che comprendono un nucleo di prefabbricati residenziali;

 

- Servizi culturali e turistici , che comprendono le funzioni di socialità in forma individuale o di gruppo con l'ausilio di cooperative di giovani guide turistiche che illustrino il territorio ;

 

- Servizi ricreativi, che comprendono le funzioni di tempo libero finalizzate allo svago, da finalizzarsi in forma individuale o di gruppo ( costruzione di una piscina, di un campo di basket,tennis ecc.  ) ;

 

- Servizi di supporto, gestionali e amministrativi, che comprendono il supporto alla funzione residenziale  le funzioni esercitate dal personale di gestione in ordine al corretto funzionamento della struttura residenziale;

 

- Accesso e distribuzione, che comprendono le funzioni di accesso, di accoglienza, di incontro e di scambio tra gli studenti e le funzioni di collegamento spaziale tra aree funzionali e all’interno di queste;

 

- Parcheggio auto e servizi tecnologici, che comprendono gli spazi di parcheggio auto/moto e la dotazione di vani tecnici e servizi tecnologici in genere.

 

 

 

I moduli che s'intende realizzare si classificano in quattro tipi:

 

10 mini-alloggi.

 

Strutture prefabbicate di piccole dimensioni  destinato a 2/ 4  dotate di una zona notte,  cottura, servizio igienico ed eventuale patio esterno.

 

2  mini-alloggi plus.

 

Prefabbricati di medie dimensioni, in grado di ospitare nuclei familiari più numerosi , con 2 camere letto,  soggiorno, area cottura e servizi igenici e ampio patio esterno.

 

1 Direzione e accoglienza.

 

Formato da un prefabbricato ufficio con un alloggio di servizio

 

 Dovendo consentire una fruizione autonoma da parte di tutti gli ospiti anche stranieri ogni ambito funzionale e le diverse unità ambientali dovranno essere facilmente riconoscibili, pertanto negli spazi comuni dovranno essere previsti accorgimenti specifici per facilitare l’orientamento, tenuto conto delle esigenze di tutti gli utenti, in rapporto alle capacità fisiche, sensoriali e percettive.

 

In particolare dovranno essere chiaramente distinguibili i punti di accesso alle parti residenziali e alle parti di servizio e dovranno essere entrambe facilmente raggiungibili senza interferenze.

 

 

 

1 area esterna di socializzazione ed integrazione

 

Tutti i nuclei alloggiativi sono in contatto con un ampia area comune che ha la funzione fondamentale di incentivare i processi di socializzazione e integrazione.

 

Una particolare cura è posta nella dotazione di spazi di parcheggio auto/moto è determinata sulla base delle normative vigenti.

 

I vani tecnici e servizi tecnologici sono commisurati alla effettiva necessità in rapporto alla complessità e caratteristica degli impianti.

 

 

 

Studio della prefattibilità ambientale dell’intervento

 

L’intervento tenerrà conto dei principi di salvaguardia ambientale adottando soluzioni atte a

 

- limitare i consumi di energia, regolando il funzionamento dei sistemi energetici utilizzati, ricorrendo quando possibile a fonti energetiche rinnovabili, intervenendo sulla regolazione e il miglioramento del microclima locale;

 

- ridurre il consumo di acqua potabile, con l’adozione di soluzioni e sistemi impiantistici integrati che favoriscano anche il risparmio energetico, unitamente all’incentivo per il riutilizzo delle risorse idriche, opportunamente depurate per la riduzione del carico inquinante nell’ambiente;

 

- utilizzare materiali a basso impatto ambientale, orientati possibilmente nell’ottica del riciclo e del riutilizzo;

 

- rispondere a requisiti di massima manutetibilità, durabilità e sostituibilità dei materiali e componenti e di controllo nel tempo delle prestazioni, in un’ottica di ottimizzazione del costo globale dell’intervento.

 

 

 

Dalle indagini condotte l’area di intervento non risulta interessata da vincoli di natura ambientale, storica, archeologica e paesaggistica. 

 

 

 

Si può quindi considerare che, rispetto al contributo in termini di gas serra, il bilancio energetico del legno sia pari a zero, mentre quello degli altri materiali da costruzione (metallo, cemento, vetro e materie plastiche) è positivo, dal momento che la loro produzione necessita di molta energia e libera notevoli quantitativi di CO2. La sostenibilità ambientale del legno come materiale da costruzione non è garantita solo dalla riduzione della CO2 immessa in atmosfera, ma anche dalla caratteristiche intrinseche del materiale. Il legno è, infatti, un buon isolante termico, acustico ed elettrico ed è inoltre un materiale traspirante e igroscopico, in grado cioè di assorbire le variazioni di umidità dell'ambiente.

 

L'uso del legno come materiale strutturale è prassi consolidata fino agli anni venti; in seguito, con l'introduzione del cemento armato e dell'acciaio, il legno è stato utilizzato sempre meno e, soprattutto in Italia, il suo utilizzo limitato. Solo il recente sviluppo delle tecniche costruttive, l'approfondimento delle proprietà strutturali e di resistenza al fuoco, unitamente all'introduzione di nuovi prodotti, non ultimo le colle o i preservanti dagli attacchi xilofagi, hanno consentito di reintrodurre il legno come elemento strutturale.

 

L' avanzatissima tecnologia progettuale, rendolo possibile la realizzazione di costruzioni caratterizzate da livelli tecnici e statici molto elevati anche in presenza di movimenti tellurici

 

Il legno scelto come materiale elettivo per la realizzazione dell’intero complesso trova ampia applicabilità, nell’ambito dei prodotti offerti dall’attuale mercato, in relazione alle diverse tipologie di blocchi residenziali, servizi e impianti sportivi.

 

 Per tutte le componenti in legno, strutturali come di completamento, saranno prodotte le certificazioni di livello nazionale ed internazionale della qualità dei materiali costitutivi come dei procedimenti di costruzione ed assemblaggio, nonché quelle di conformità con la normativa tecnica e antincendio, con quella relativa all’accessibilità da parte di persone diversamente abili e se in possesso quelle di tipo ecologico circa la valutazione degli impatti.

 

Ai vantaggi di una sostenibilità ambientale complessiva, cui ricomprendere anche una facile reversibilità degli interventi, si aggiungono quelli di una sostenibilità economica non meno rilevante nei termini della riduzione dei tempi di cantierizzazione ed esecuzione dell’opera.

 

Nell’ambito della scelta dei materiali da finitura, una particolare indicazione viene data relativamente alle caratteristiche di pulibilità, usurabilità e manutenibilità vista la natura funzionale del complesso da realizzare.

 

 

 

 Adempimenti tecnici, amministrativi, e procedurali

 

Naturalmente gli ambiti di analisi, verifica e previsione nel caso di specie hanno riguardato una prima fase di competenza dell’amministrazione le cui evidenze ed esito (positivi) sono contenuti all’interno della documentazione generale e tecnica, con particolare riferimento a:

 

- autorizzazioni, pareri e nulla osta preliminari ai quali è subordinato l’avvio dell’iniziativa (tutela ambientale e dei beni culturali, dei vincoli paesaggistico, idrogeologico, forestale, di coerenza con gli strumenti urbanistici, della normativa antisismica, delle servitù, modifiche a piani regolatori, espropri, interventi normativi o regolamentari ecc etc.);

 

- tempi per il loro rilascio;

 

- interferenze con altri enti;

 

 

 

Analisi della fattibilità economico-finanziaria con riferimento alle fasi di costruzione e gestione

 

Naturalmente l'analisi della fattibilità economico-finanziaria costituisce elemento essenziale di garanzia del buon esito dell’intervento preliminare  di progettazione costruzione e gestione.

 

 

 

Fattibilità finanziaria

 

Al fine di valutare l'impatto economico si è suddiviso il progetto in due fasi distine :costo dell'investimento chiavi in mano e sua  redditività.

 

 

 

Costo totale dell'investimento : 500.000,00 ( a proprietà acquisita)

 

Oneri di progettazione tecnica,  direzione lavori e pratiche amministrative : 50.000,00

 

Oneri d'urbanizzazione     20.000,00                                                               

 

Piattaforme d'installazione  50.000,00

 

Acquisto di 12 moduli  residenziali  234.000,00 (10 x 19.000 + 2 x 22.000 );

 

Strutture ancillari di supporto : 30.000,00

 

Area Sportiva comprensiva di campi e strutture destinata allo sfruttamento economico 60.000

 

Oneri per gli imprevisti per spese tecniche e consulenze:  30.000

 

Oneri finanziari: 20.000

 

 

 

Profilo temporale

 

- Durata : 25 anni;

 

- operatività fin dal primo anno :  100%

 

 

 

Ricavi

 

Ricavi totali lordi previsti : 180.000,00

 

 

 

Le fonti di ricavo del progetto si suddividono nel seguente modo:

 

Ricavi derivanti dalla gestione diretta della struttura: importo complessivo di € 116.640,00 così calcolati :

 

tariffa media applicata : € 30 a persona

 

capacità massima  : 54 ospiti

 

T.O. tasso d'occupazione medio del 40 % su 180 gg.
R.M. ricavo annuo medio della struttura  : € 116.640,00 (54 x € 30 x 180 gg. x 40% ) .

 

Ricavi derivanti dalla gestione affidata a terzi di servizi : importo complessivo di € 70.000,00

 

Detti ricavi derivano dai servizi affidati in outsorsing (bar, minimarket, ristorante, piscina, campi da tennis, escursioni servizi noleggio ecc.)

 

 

 

Ipotesi fiscali

 

Le imposte sono state calcolate sulla base della normativa attualmente vigente.

 

 

 

Trapani 3 3 2019